Is een MJOP verplicht voor uw VvE? Die vraag krijgen wij vaak van besturen in Amsterdam. Het eerlijke antwoord: een meerjarenonderhoudsplan is niet in elke situatie wettelijk verplicht, maar elke VvE met woningen moet wél elk jaar geld reserveren voor groot onderhoud. En zonder MJOP is het lastig om te weten of dat bedrag klopt. In dit artikel leest u wat de wet precies vraagt, wanneer een MJOP nodig is, wat erin hoort en hoe u voorkomt dat uw VvE voor verrassingen komt te staan.
Wat is een MJOP?
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning van al het groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van een gebouw. Denk aan het dak, de gevel en het voegwerk, de kozijnen, het buitenschilderwerk, het trappenhuis en de installaties. Per onderdeel staat erin wat er moet gebeuren, in welk jaar en wat het naar verwachting kost. Op basis daarvan kan de VvE bepalen hoeveel er per jaar in het reservefonds moet.
Een MJOP is iets anders dan de begroting. De begroting gaat over het komende jaar. Het MJOP kijkt vele jaren vooruit, zodat grote uitgaven niet als een verrassing komen. Meer achtergrond over hoe planmatig onderhoud werkt, leest u in ons artikel planmatig onderhoud en het MJOP.
Is een MJOP verplicht volgens de wet?
Sinds de Wet verbetering functioneren VvE (Staatsblad 2017, 241) moet elke VvE in een gebouw met een woonfunctie jaarlijks een minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. Dat staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. De VvE kiest daarbij uit twee manieren om dat minimum te bepalen:
- Op basis van een MJOP. De vergadering stelt een bedrag vast dat nodig is om het onderhoudsplan uit te voeren. Het plan mag dan niet ouder zijn dan vijf jaar en moet een periode van minimaal tien jaar beslaan.
- Op basis van de herbouwwaarde. De VvE reserveert elk jaar ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Die waarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.
Een MJOP is dus niet in elke situatie verplicht: een VvE die kiest voor de 0,5%-regel heeft wettelijk gezien geen MJOP nodig. Kiest de VvE wél voor een reservering op basis van een plan, dan moet dat plan actueel zijn: maximaal vijf jaar oud en minimaal tien jaar vooruit.
Waarom de 0,5%-regel vaak niet genoeg is
De 0,5%-regel is een wettelijke ondergrens, geen advies over wat uw gebouw nodig heeft. Twee gebouwen met dezelfde herbouwwaarde kunnen totaal verschillende onderhoudskosten hebben. Een jonge galerijflat met kunststof kozijnen vraagt iets anders dan een Amsterdams portiekpand uit de jaren dertig met houten kozijnen, een plat dak en metselwerk dat opnieuw gevoegd moet worden.
Wie alleen het minimum reserveert, loopt het risico dat er bij groot onderhoud te weinig in kas zit. Dan volgt een extra bijdrage, een lening of uitstel. Uitstel is meestal de duurste keuze: een kleine lekkage of beginnend houtrot wordt na een paar jaar een veel grotere reparatie. Lees ook hoe u bepaalt hoeveel uw VvE moet reserveren.
De voordelen van een MJOP op een rij
- Voorspelbare kosten. Eigenaren weten waar ze aan toe zijn en de maandelijkse bijdrage sluit aan bij wat het gebouw nodig heeft.
- Minder verrassingen. Grote uitgaven komen niet onverwacht, waardoor extra bijdragen of leningen minder vaak nodig zijn.
- Slimmer combineren. Met een planning kunt u werkzaamheden samenvoegen, zoals schilderwerk, kozijnherstel en voegwerk met één steiger. Dat scheelt kosten en overlast.
- Betere besluiten in de ALV. Een onderbouwd plan maakt het voor de vergadering makkelijker om onderhoud goed te keuren. Zie ook ons stappenplan voor onderhoud laten goedkeuren in de ALV.
- Waardebehoud. Bij de verkoop van een appartement kijken kopers steeds vaker naar de staat van het gebouw en het reservefonds.
- Basis voor financiering. Wil de VvE lenen voor groot onderhoud of verduurzaming, dan wordt vaak gevraagd naar een onderbouwing van het onderhoud. Het Nationaal Restauratiefonds legt uit hoe een VvE-financiering werkt.
Wat staat er in een goed MJOP?
Een bruikbaar MJOP begint met een inspectie van de gemeenschappelijke delen. Daarna wordt per onderdeel vastgelegd:
- de huidige staat, bij voorkeur met foto's;
- welke werkzaamheden nodig zijn, zoals reinigen, herstellen of vervangen;
- in welk jaar die werkzaamheden gepland staan;
- een kostenraming per onderdeel en per jaar;
- het advies voor de jaarlijkse reservering.
Belangrijk: een MJOP is geen document voor in de la. Gebouwen veranderen, prijzen ook. Werk het plan daarom regelmatig bij, en uiterlijk elke vijf jaar als de VvE het gebruikt om de reservering te bepalen.
Welke onderdelen vragen in Amsterdam extra aandacht?
Amsterdam heeft veel oudere bouw: grachtenpanden, Amsterdamse School, vooroorlogse blokken en portiekflats uit de jaren vijftig en zestig. In de MJOP's van zulke gebouwen zien wij vaak dezelfde onderdelen terugkomen:
- Houten kozijnen en buitenschilderwerk, die bij achterstallig onderhoud houtrot krijgen.
- Platte daken, waar dakbedekking, afvoeren en aansluitingen bij dakramen en lichtstraten gevoelig zijn voor lekkage.
- Metselwerk en voegwerk, waar slagregen vocht naar binnen kan brengen.
- Balkons en galerijen, met aandacht voor betonherstel en waterafvoer.
- Trappenhuizen en brandveiligheid, zoals brandwerende deuren en doorvoeringen.
Ziet u nu al schade, zoals een vochtplek of een loszittend gevelonderdeel? Met de gratis SB VastgoedScan krijgt u op basis van foto's een eerste indicatie van wat er aan de hand is.
Verandert de wet?
In 2026 is het wetsvoorstel "Versnelling verduurzaming en onderhoud VvE's" in consultatie gegaan. Het voorstel gaat onder meer uit van een MJOP met een looptijd van dertig jaar, met een verplichte duurzaamheidsparagraaf, en van een gewone meerderheid voor besluiten over onderhoud en verduurzaming. Dit is nog geen wet; de inhoud kan nog veranderen. Houd de berichtgeving van de Rijksoverheid in de gaten.
Veelgemaakte fouten
- Een verouderd MJOP gebruiken dat ouder is dan vijf jaar.
- Alleen het minimum reserveren terwijl het gebouw duidelijk groot onderhoud nodig heeft.
- Onderhoud steeds uitstellen om de bijdrage laag te houden.
- Het plan niet uitvoeren. Een MJOP werkt alleen als het onderhoud ook echt wordt ingepland.
Meer valkuilen leest u in VvE onderhoud in Amsterdam: kosten, MJOP en veelgemaakte fouten.
Hoe SB Groep helpt
SB Groep voert inspecties en onderhoudsopnames uit en verzorgt het onderhoud dat in het MJOP staat: dak, gevel en voegwerk, kozijnen, schilderwerk, trappenhuizen en lekkageherstel. U heeft één vast aanspreekpunt en wij werken met eigen vakmensen. Wilt u weten wat structureel onderhoud voor uw VvE ongeveer kost? Doe de gratis VvE OnderhoudsCheck, bekijk wat wij doen voor VvE onderhoud in Amsterdam of lees meer over een onderhoudscontract.
Veelgestelde vragen
Is een MJOP verplicht voor een VvE?
Niet in elke situatie. Elke VvE met woningen moet jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Dat kan op basis van een MJOP of door minimaal 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren. Wie niet voor de 0,5%-regel kiest, heeft een actueel MJOP nodig.
Hoe oud mag een MJOP zijn?
Gebruikt de VvE het MJOP om de jaarlijkse reservering te bepalen, dan mag het plan niet ouder zijn dan vijf jaar en moet het een periode van minimaal tien jaar beslaan.
Waar vind ik de herbouwwaarde van ons gebouw?
Op het polisblad van de opstalverzekering van de VvE.
Geldt dit ook voor kleine VvE's?
De reserveringsplicht geldt voor VvE's in gebouwen met een woonfunctie, ook kleine VvE's. Juist bij kleine VvE's helpt een eenvoudig MJOP om grote uitgaven eerlijk te verdelen.
Wie stelt een MJOP op?
Meestal een technisch beheerder of gespecialiseerd bureau, op basis van een inspectie. SB Groep voert inspecties en onderhoudsopnames uit en verzorgt daarna de uitvoering.
Is dit juridisch advies?
Nee. Dit artikel geeft algemene uitleg. Kijk voor uw situatie ook in de splitsingsakte en het reglement, of vraag advies aan uw beheerder of een jurist.