Het reservefonds van een VvE is de spaarpot voor groot onderhoud aan het gebouw. Maar hoeveel moet er in? Te weinig betekent extra bijdragen of uitgesteld onderhoud; te veel voelt voor eigenaren als onnodig geld vastzetten. In dit artikel leest u wat de wet minimaal vraagt, hoe u het juiste bedrag voor uw gebouw bepaalt, hoe het geld beheerd moet worden en wat u doet als het reservefonds te klein is.
Wat is het reservefonds van een VvE?
Elke VvE heeft lopende kosten, zoals de opstalverzekering, schoonmaak van het trappenhuis en klein onderhoud. Daarnaast komen er periodiek grote uitgaven: een nieuw dak, buitenschilderwerk, kozijnvervanging of gevelherstel. Voor die grote uitgaven spaart de VvE in het reservefonds. Iedere eigenaar draagt via de maandelijkse VvE-bijdrage bij, meestal naar verhouding van zijn breukdeel in de splitsingsakte.
Is een reservefonds verplicht?
Ja. Volgens artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek moet elke VvE in een gebouw met een woonfunctie jaarlijks een minimumbedrag reserveren. Dit is geregeld in de Wet verbetering functioneren VvE. Voor VvE's die op het moment van invoering nog niet reserveerden, gold een overgangstermijn van drie jaar.
Hoeveel moet u minimaal reserveren?
De wet geeft twee manieren. De VvE moet minimaal één van deze bedragen per jaar reserveren:
- Het bedrag uit het MJOP. Het bedrag dat de vergadering heeft vastgesteld om het meerjarenonderhoudsplan uit te voeren. Het plan is niet ouder dan vijf jaar en beslaat minimaal tien jaar. Lees meer in is een MJOP verplicht voor een VvE?
- 0,5% van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw opnieuw op te bouwen. U vindt hem op het polisblad van de opstalverzekering.
Rekenvoorbeeld: de 0,5%-regel
Stel, de herbouwwaarde van uw gebouw is € 2.000.000. Dan is de minimale jaarlijkse reservering:
- 0,5% × € 2.000.000 = € 10.000 per jaar voor de hele VvE;
- bij tien appartementen met gelijke breukdelen: € 1.000 per appartement per jaar;
- dat is ongeveer € 83 per appartement per maand.
Dit is een rekenvoorbeeld. In de praktijk verschillen breukdelen per appartement, en dus ook de bijdrage per eigenaar.
Is 0,5% genoeg voor uw gebouw?
Dat hangt sterk af van het gebouw. De 0,5%-regel is een wettelijk minimum en houdt geen rekening met het bouwjaar, de staat of de materialen. Een paar voorbeelden waar het minimum snel tekortschiet:
- een ouder pand met houten kozijnen die binnen een paar jaar vervangen of zwaar hersteld moeten worden;
- een plat dak waarvan de dakbedekking aan het einde van de levensduur is;
- gevels met verweerd voegwerk, scheuren of betonrot aan balkons;
- achterstallig onderhoud dat in de afgelopen jaren steeds is doorgeschoven.
Een actueel MJOP laat zien welk bedrag past bij de werkelijke onderhoudsbehoefte. Dat is meestal de eerlijkste basis voor de maandelijkse bijdrage.
Het reservefonds op een aparte rekening
Het geld van het reservefonds hoort op een eigen bankrekening van de VvE te staan, gescheiden van het geld voor de lopende kosten. Zo blijft het spaargeld voor groot onderhoud zichtbaar en beschikbaar. Volgens de wet kan de VvE alleen afwijken via het reglement, met een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen, of als er een bankgarantie is.
Wat als het reservefonds te klein is?
Staat er groot onderhoud gepland en is er niet genoeg geld, dan heeft de VvE een paar mogelijkheden:
- Een extra bijdrage van de eigenaren, eenmalig of verspreid over een periode.
- Een lening. Een VvE mag een geldlening aangaan, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk anders bepaalt. Het Nationaal Restauratiefonds geeft uitleg over financiering voor VvE's.
- Werkzaamheden faseren, waarbij het meest urgente onderhoud eerst gebeurt. Let op: uitstel van noodzakelijk onderhoud leidt vaak tot hogere kosten en schade, zoals lekkage.
Zo bouwt u een gezond reservefonds op
- Laat een actueel MJOP opstellen en werk het uiterlijk elke vijf jaar bij.
- Stem de bijdrage af op het plan, niet alleen op het wettelijke minimum.
- Bespreek de stand van het fonds elk jaar in de ALV, samen met de onderhoudsplanning.
- Pak kleine gebreken direct aan. Een lekkende aansluiting of beginnend houtrot is nu goedkoop te herstellen en later duur.
- Combineer werkzaamheden, zoals schilderwerk, voegwerk en kozijnherstel met één steiger.
- Vergelijk offertes zorgvuldig, zodat het fonds efficiënt wordt besteed. Gebruik daarvoor onze checklist voor het vergelijken van offertes.
Hoe SB Groep helpt
SB Groep brengt met een inspectie de staat van uw gebouw in kaart en voert het onderhoud uit dat in het MJOP staat. U ontvangt vooraf een duidelijke offerte, en de betaling verloopt in termijnen naar voortgang van het werk. Wilt u weten wat structureel onderhoud ongeveer kost? Doe de gratis VvE OnderhoudsCheck of bekijk onze aanpak voor VvE onderhoud in Amsterdam en onderhoudscontracten.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet een VvE minimaal reserveren?
Minimaal het bedrag uit een actueel MJOP (niet ouder dan vijf jaar, minimaal tien jaar vooruit), of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar.
Waar vind ik de herbouwwaarde?
Op het polisblad van de opstalverzekering van de VvE.
Mag het reservefonds op dezelfde rekening als de lopende kosten?
In principe niet. Afwijken kan alleen via het reglement, een besluit van de vergadering met ten minste vier vijfde van de stemmen of een bankgarantie.
Wat als het reservefonds te klein is voor groot onderhoud?
Dan kan de VvE een extra bijdrage vragen, een lening aangaan (tenzij het reglement dat uitsluit) of werkzaamheden faseren. Een goed MJOP helpt dit te voorkomen.
Krijg ik mijn bijdrage terug als ik mijn appartement verkoop?
Nee, het reservefonds is van de VvE en blijft bij het gebouw. Kopers kijken daarom vaak naar de stand van het fonds en het MJOP.
Is dit juridisch advies?
Nee. Dit is algemene uitleg. Raadpleeg voor uw situatie de splitsingsakte en het reglement, of uw beheerder.